"소유에서 거주로!" 아파트 매수,매도자가 알아야할 세금변화

정부가 발표한 '2026년 세제개편안'의 핵심 메시지는 명확 합니다.

바로 "집은 사놓은(보유) 곳이 아니라 실제 사는(거주) 곳" 이라는 원칙 입니다.

이번 개편안은 단순한 세율 조정을 넘어 양도소득세와 종합부동산세(종부세)등 부동산 세제의 틀을

'실거주 중심' 으로 전면 재편했습니다.

실제 아파트를 매수하려거나 매도를 고민 중인 입장에서 무엇이 바뀌고, 어떻게 대응해야 할 지

알아 봅니다.

1. 아파트 매도자(집을 파는 사람) 입장의 주요 변화

1) '장기보유'만으로는 세금 안 깎아준다 : 장기거주소득공제 전환

그동안 1세대 1주택자는 집을 오래 보유(최대 40%)하고 거주(최대 40%)하기만 하면

최대 80%까지 양도소득세 공제를 받을 수 있었습니다.

하지만 이번 개편으로 '보유 기간'에 대한 공제 혜택은 단계적으로 축소되어 2029년 전면 폐지 됩니다.

변경 포인트 : 앞으로는 오직 '실제 거주한 기간'만 따져서 공제 혜택을 줍니다.

공제 한도 신설 : 기존에는 금액 제한 없이 공제받았으나, 2028년 20억원, 2029년 10억원으로

공제 한도가 설정됩니다.

시사점 : 거주하지 않고 이름만 올려둔 주택이나 시세차익이 대폭 발생한 초고가 주택을 보유한

분들은 매도 시 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.

2) 다주택자 매도 '골든타임' : 양도세 중과 한시 완화 연장

정부는 비거주 주택이나 다주택자의 매물이 시장에 나올 수 있도록 다주택자 양도세 중과

한시적 완화 조치를 2028년까지 연장 추진 합니다.

2. 아파트 매수자(집을 사려는 사람) 입장의 주요 변화

1) 실거주 1주택자 : 종부세 부담 대폭 경감

실제로 입주해 살 집 한 채를 구하는 무주택자나 일시적 1주택자에게는 반가운 소식입니다.

실거주 1주택자 : 종부세 기본공제 금액이 금액이 공시가격 기준 기존 12억원에서 14억원

(시가 약 20억원 안팎)으로 상향 됩니다. 이에 따라 실거주 목적의 중고가 아파트 실소유자

대다수가 종부세 부과 대상에서 제외되거나 부담이 축소됩니다.

비거주 1주택자 : 1주택자라도 본인이 살지 않는 주택은 기본공제가 12억원에서 9억원으로

대폭 낮아집니다. 갭투자로 주택을 미리 사두는 방식은 종부세 부담이 커지게 됩니다.

2) 다주택 보유의 패널티 강화

다주택자의 경우 합산 가액 과세 및 공제 산정 방시이 세분화되어, 거주하지 않는 주택을 여러 채

보유할 때의 세부담이 가중됩니다. 따라서 실거주하지 않는 투자 목적의 '수도권 상급지 갭투자'

는 세제상 메리트가 이전보다 훨씬 줄어들었습니다.

아파트 매수,매도 실전 대응 전략

매도자 전략 

비거주 고가 1주택/다주택 -> 장기보유공제 폐지 전 및 중과 유예 기간 활용해 매도 검토

실거주 1주택자 -> 거주 기간을 충분히 채운 후 매도하여 양도세 최대로 절세

매수자 전략

무주택,갈아타기 -> '실거주 가능한 똘똘한 1주택' 위주 청약 및 매수 추천

투자 목적 매수 -> 보유세(종부세) 및 향후 양도세 공제 축소를 감안해 신중히 접근

실거주 요건 충족이 최우선 : 매수 후 즉시 실거주가 가능한 아파트를 선택하는 것이 향후 종부세

감면과 양도세 공제 혜택을 온전히 누리는 지름길 입니다.

비거주 보유 주택의 정리 : 실거주하지 않는 임대용 아파트나 갭투자 아파트가 있다면,

공제 한도 축소(2028~2029)가 본격 시행되기 전에 매도 시점을 잡는 전략이 필요 합니다.

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